PM업계 약진으로 자산관리시장 활기

단기 차익을 노린 외국계 투자회사들이 서서히 자취를 감추고 싱가포르 투자청이나 GRA, 독일계 은행인 데카, 호주의 맥쿼리 은행 등 외국계와 국내 기관 투자들은 안정적 수익구조로 인한 장기적인 관점에서 국내 주요 빌딩을 매입하고 있다. 하지만 그동안 많은 지적이 있었듯이 이미 외국계 핫머니들로 무장한 이들이 이미 ‘한바탕 잔치’가 끝난 뒤풀이라는 평가도 적지 않다.

그러나 외환위기 이후, 비싼 수업료를 치르면서 터득한 국내 PM업체들은 지역 편중적인 오피스 빌딩 시장의 침체가 깊어지자 불황 타개책의 일환으로 빌딩 가치를 높이기 위한 자산관리서비스를 더욱 강화하고 있다.

자산시장 확대는 긍정적 현상

현재, 장기적인 불황국면인 국내 상황에서 유독 부동산 시장에 대해서는 그 평가가 극과 극을 달린다. 장기불황에 대한 대표적인 현상인 소비 침체, 서비스 활동 위축, 수출의존도 심각, 국내 설비 투자 감소 현상을 보이고 있어 부동산 시장은 전반적으로 위축될 것으로 전망되나, 일본이나 남미의 장기 불황은 일어나지 않을 것으로 보고 있다.

하지만 시시각각 변하고 있는 이러한 상황에서 정부의 부동산 관리정책은 ‘아마추어 경제팀’이라는 오명까지 받으며, 서울 일부 지역에서는 일주일마다 아파트 가격이 억대가 오르고 있는 아이러니한 현실이 벌어지고 있다.

외환위기 때에는 부동산 시장이 개방되어 건설경기 부양대책의 일환으로 부동산 부양정책을 썼지만 지금은 그때와는 상황이 전혀 달라지게 되었다. 2000년, ‘부동산 가치평가 기준 수익 환원법’이 도입되면서 분양권 전매 제한, 재건축 규제, 양도소득세 강화, 보유세 강화로 점차 부동산 억제 정책이 시행되어 많은 혼란을 겪고 있다. 이러한 분위기는 오히려 고정자산으로서의 부동산에서 투자자산으로서의 부동산으로 개념의 변화가 일어나는 계기가 되었다.

이러한 변화는 크게 고객의 변화, 제도의 변화, 인식의 변화로 인해 급변하는 자산시장에 오히려 긍정적인 모습이라는 평가가 지배적이다. 외환위기 때 국내 부동산들이 헐값으로 팔려나가면서 단기 이익을 챙긴 외국계 자본들을 보면서 나름대로의 국제 경쟁력을 갖추기 위한 표준화 작업은 꾸준히 이어져 왔다. 이러한 현상은 더 이상 국내에서 제 2의 외환위기는 없을 것이라는 전제하에서 이루어져 왔다.

상가 및 오피스 시장 하락 예상

올해 부동산 시장은 정부의 시책과 밀접한 관련을 가지고 있다. 기획부동산에 의해 대두된 토지 분할 매도로 일반인의 토지시장 참여가 활발해 진 가운데 정부의 신행정도시 개발, 신도시 개발, 공공기관 이전, 그린벨트 해제, 토지이용 규제 완화 등 토지 개발을 통한 건설 경기 부양 방침에 따라 토지 시장의 고객은 증대 될 것으로 예측된다. 아울러 주택시장은 금리의 인하와 물가의 상승, 대체 투자 수단의 미흡으로 인하여 정부의 거래세 인하 조치 후 소폭 상승하여 장기적으로는 안정화 될 것으로 예측된다.

그러나 상가나 오피스 시장의 경우는 하락의 국면에 접어 들 것으로 전망이 뒤따르고 있다. 상가의 경우 내수부진에 따른 시장경제의 침체로 수요가 줄어드는 반면, 2003년 이후 대형기획 상가의 등장으로 공급 물량이 늘어남에 따라 대형복합상가와 기획상가를 제외한 전지역의 상가가격은 하락할 것으로 예측하고 있다.

오피스시장은 투자 수요의 증대로 가격의 상향 안정화를 보였으나 현재 부동산 임대시장의 위축에 따른 오피스 부동산 수익성 악화와 콜금리의 국제 금리 역전 현상에 따라 국내 자금의 해외 이탈이 가속화됨으로써 오피스 시장은 가격이 하락할 것으로 예측된다. 다만, PM업체들에 의한 철저한 시장 조사와 건물 가치 변화 등으로 인해 차별화가 가속화 될 전망이다.

시장의 다양한 요구가 서비스 질 향상

부동산관리에 대한 시장의 다양한 요구에 따라 시설관리를 통한 원가절감을 목표로 한 FM관리와 건물 가치를 높여주고 수익을 창출해 주는 PM관리시장의 업무 영역이 확연히 구분되며, 각각의 영역에 대한 분화가 급속하게 이루어 질 전망이다. 이는 외환위기 이후 국제 경쟁력 강화와 표준화 사업에 따른 사업 프로세스의 변화로 향후에는 보다 적극적인 방식인 AM으로의 진화가 이루어 질 것이다.

이미 자산 부분에서도 ABS, MBS, CMBS, REITs 등 유동화 되어 있으며, 부동산 시장과 금융시장이 결합하는 선진 부동산 금융시장으로 변화함으로써 시장에서는 부동산 투자와 병행한 다양한 형태의 자산관리가 요구되고 있다. 오피스 임대 분야에서도 이제 임대가 공간배치, 임차인 관리 등의 차별화 된 서비스가 병행되고 있다. 이러한 상황에서 선진적 경영기법으로 무장한 외국계와의 경쟁은 불가피하다고 볼 수 있다.

이미 알고 있는 바로 론스타의 경우, 스타타워를 매각하면서 3,000억원에 가까운 단기 투자 수익을 올린 바 있다. 선진화된 외국계 부동산회사의 PM시장 참여가 본격화되면서 상당수 서울 소재의 빌딩이 외국계 회사로 넘어감에 따라 국내 부동산관리회사와의 시장 쟁탈 경쟁은 치열할 것으로 보인다. 당분간 외국계 회사의 강세가 이어지겠지만 그동안 누적되어 온 국내 기업의 약진에 두드러지고 있어 향후 시장의 판세는 예측하기 힘들 정도이다.

토종 PM업체, 공격적 마케팅으로 승부수

현재 수도권을 중심으로 한 오피스 시장은 하루가 다르게 발전하고 있다. 빌딩이 단순한 고정 자산가치를 넘어 수익의 개념이 강조되자 이들 시장은 가히 춘추전국시대를 방불케 하고 있다. 그동안 외국계 기업에 대한 전횡이 정부의 규제 조치와 자생적 기업들의 경쟁력 강화로 급속하게 변하고 있다.

국내를 대표하는 PM업체인 KAA, 교보리얼코, SAMS, 63CITY 등은 이미 관리하고 자산가치만 해도 천문학적인 수치에 이른다. 이러한 대기업들 속에 그동안 FM기업으로 노하우를 쌓은 중견기업들도 점차 PM시장에 진입을 준비하고 있다.

이미 단기적인 투기성 투자는 배제되는 상황에서의 다양한 형태로의 경쟁은 오히려 긍정적인 평가를 내릴 수 있다. 이제는 다양한 컨텐츠와 MRI 시스템으로 무장한 국내 기업들의 공격적 마케팅을 통한 성과를 기대해 본다.