[김흔수 행정사] 외국인취업- 외국인이 임대차 계약할 때 주의할 점
[김흔수 행정사] 외국인취업- 외국인이 임대차 계약할 때 주의할 점
  • 편집국
  • 승인 2018.12.07 09:16
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외국인은 한국의 임대제도와 관련법률을 이해하기 어려우니 전문가의 도움 받는게 유리
임대계약서는 가급적 표준 계약서를 사용하는 것이 위험성 낮출 수 있어
서울남부행정사 김흔수 대표
서울남부행정사 김흔수 대표

외국인들의 임대차계약 관련 피해 사례들이 종종 언론에 보도되고 있는데, 외국인이 임대차 계약서를 작성할 때 주의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다. 

​전세제도가 외국에는 없는 대한민국에만 있는 독특한 제도이기 때문에 외국인들이 한국의 임대차보호법을 이해하기 어려워하는 것 같고 관련 법률 내용도 복잡하고 어려워 공인중개사들조차도 자세히 들여다보지 않으면 실수하는 경우가 많습니다.

따라서 가급적이면 직거래를 하지 말고 비용을 일부 지급하더라도 전문가들 도움을 받아 계약서를 작성하는 것이 좋을 것 같습니다.

■ 임대차 계약서 작성할 때 주의할 점

​임대차 계약서를 작성할 경우, 표준임대차 계약서 양식을 사용해도 되고, 당사자 쌍방이 중요한 내용을 포함해서 직접 작성해도 됩니다. 어떻게 하든지 관계없지만 표준임대차 계약서를 사용하면 중요한 내용이 거의 대부분 포함되어 있으므로 가급적 표준 계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 임대차 계약서에 반드시 포함시켜야 할 내용은 대략 다음과 같습니다.임대인,임차인,

⑴ 보증금과 차임
한 번에 1년 치 차임을 지불하는 방식이 있고, 매월 일정한 비용(차임)을 지불하는 방식이 있습니다. 임대인과 임차인은 보증금과 차임에 대하여 합의하여야 합니다.

​⑵ 임대차 기간
임대차계약기간은 필요에 따라 정하면 되는데, 임대차 보호법에서는 임차인을 먼저 보호해주도록 규정하고 있습니다. 임대인은 임차주택을 사용·수익할 수 있는 상태로 임차인에게 인도해주어야 합니다.

⑶ 입주 전 수리
임대인과 임차인은 임차주택의 수리가 필요한 시설물 및 비용 부담에 관하여 합의하여야 합니다.

⑷ 임차주택의 사용·관리·수선
① 임차인은 임대인의 동의 없이 임차주택의 구조변경 및 전대나 임차권 양도를 할 수 없으며, 임대차 목적인 주거 이외의 용도로 사용할 수 없습니다.
② 임대인은 계약 존속 중 임차주택을 사용·수익 가능한 상태로 유지하여야 하고, 임차인은 임대인이 임차주택의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다.
③ 임대인과 임차인은 계약 존속 중에 발생하는 임차주택의 수리 및 비용 부담에 관하여 합의하여야 합니다.

⑸ 계약의 해제
임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지급하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제할 수 있습니다.

​⑹ 채무불이행과 손해배상
당사자 일방이 채무를 이행하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우의 계약해제는 최고(催告)를 하지 않아도 됩니다.

​⑺ 계약의 해지
① 임차인은 본인의 과실 없이 임차주택의 일부가 멸실 기타 사유로 임대차의 목적대로 사용할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.
② 임대인은 임차인이 2기의 차임 액에 달하도록 연체하거나 임차인이 의무사항을 위반할 경우 해지할 수 있습니다.

⑻ 계약의 종료
임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 임대인에게 반환하고, 이와 동시에 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 합니다. 다만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손 등은 임차인의 원상복구 의무에 포함되지 않습니다.

⑼ 비용의 정산
① 임차인은 계약 종료 시에 공과금과 관리비를 정산하여야 합니다.
② 임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 소유자에게 반환 청구할 수 있습니다. 다만, 관리사무소 등 관리주체가 장기수선충당금을 정산하는 경우에는 그 관리주체에게 청구할 수 있습니다.

​⑽ 계약서 작성 비용
계약서 작성만 할 경우와 중개사를 통하여 중개할 경우의 중개 수수료는 다릅니다. 중개 수수료는 일정한 비율이 적용되고, 계약서 작성만 할 경우에는 합의로 정하면 됩니다.

 

서울남부행정사사무소
대표 김흔수 행정사​


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