현재 국내빌딩자산관리사업 시장은 하루가 다르게 진화하고 있다. 과거의 단순한 투기의 개념을 넘어 다양한 금융시스템과의 접목, 입주 기업 이미지 향상, 첨단 산업 기술과의 제휴 등 전문적인 서비스가 필요한 시대를 맞이하였다. 이러한 시대 변화는 98년 외환위기 이후 국내외 대기업들의 집중적인 투자 시장이 형성되어 앞으로 가장 유망한 시장으로 발돋움하고 있다. 국내 부동산 자산관리의 선두주자라고 할 수 있는 교보리얼코 정원구 경영기획팀 전략기획파트장을 통해 시장의 동향과 향후 비전에 대해 들어봤다.
▲ 국내 시설관리 시장의 규모와 동향은 어떠한가?
- 98년 외환위기 이후 국내 부동산 시장에 나타난 현상적 특징은 부동산 시장이 국제경제에 실질적으로 개방되었다는 점이며, 이로 인해 부동산산업이 태생적으로 보유하고 있던 금융적 인자가 촉발되었다는 것이다.
이러한 흐름 속에서 이제 빌딩산업도 단순한 시설관리차원을 넘어 고객 투자수익율 극대화와 투자 의사결정 지원이라는 수준까지 확대되기에 이르렀다. 본격적인 부동산 투자금융시대의 개막과 더불어 최근의 부동산 시장은 궁극적으로 고객 자산의 가치 및 수익 극대화를 추구하는 종합적이고 전문적인 서비스를 제공하고 있는 것이 지금의 추세이다.
과거와 달리 시설관리라는 기능성 위주의 시장은 금융과 연계될 수 있는 고난이도 분석 및 자문기능 수행이 가능한 종합부동산서비스로 전환되고 있으며, 기존 시설관리(FM) 밴더의 기능을 고수하는 집단, 자산관리(PM 및 AM)로의 전환을 위해 자원을 재배치하고 관련 기능을 강화하는 집단, 상기 두 가지 기능과 더불어 투자자문 및 부동산 정보 리서치까지 수행할 수 있는 종합부동산서비스 제공 집단 등으로 다양화되고 있다.
▲ 시설관리에 있어 가장 중요한 사업상 핵심역량은 무엇이며, 외국계 기업과 국내기업의 가장 큰 차이점은?
- 현재 국내 빌딩자산관리사업에 있어서 가장 중요한 것은 다양한 금융시스템과의 접목, 효율적인 단가구조를 구성하는 노하우이다. 이를 통해 고객에게 보다 정확한 정보와 투자수익을 가져다 줄 수 있느냐가 관건이라 할 수 있다.
시장의 개방과 함께 국내에 진입한 외국계기업이 국내기업과 다른 점은 우선 금융 시스템과 빌딩 엔지니어링에 두루 정통한 전문가집단을 보유하고 있다는 것이다.
이를 바탕으로 영업부터 관리에 이르기까지 국내기업들과는 다른 서비스 방식으로 주로 외국계 투자자와 고급 입주자 시장을 선점해왔다. 그러나 시설관리와 관련하여서는 투자와 수익률이라는 명제를 부동산에도 대입하는 코스트 관점에서의 접근으로 국내 시장은 상당한 혼란에 빠져 있는 것이 현실이다.
그러나 이러한 비용위주의 접근은 향후 지속될 것으로 예상되나 품질에 대한 측면도 무시될 수는 없는 바, 규모의 경제를 갖춘 대규모 시설관리회사 위주로의 집중이 진행될 것으로 예상된다.
▲ 요즘 많은 분야에서 ‘리모델링’의 바람이 불고 있다. 건축물에 리모
- 리모델링은 노후화 된 건축물의 기능을 개선하여 건축물의 사용가치를 극대화하고 이를 통해 쾌적한 주거 및 도시환경을 조성하기 위한 제반 활동들을 말한다.
건축물의 노후화는 크게 ‘물리적 노후화’, ‘기능적 노후화’, ‘사회적 노후화’로 구분 지어 볼 때 건축물 안정성, 내부설비 현대화, 건축물 내·외장재 개선의 ‘물리적 성능 개선’, 사용환경의 쾌적성, 에너지 유지관리비 절감, 건축물 Inteligent화라는 ‘기능적 성능개선’과 경제, 사회, 문화적 가치상승의 ‘사회적 성능개선’으로 볼 수 있다.
▲ 교보리얼코가 가지고 있는 장점과 사업 영역은?
- 교보계열사로서의 위상 및 브랜드, 교보생명으로부터 안정적인 물량 공급, 노하우를 겸비한 고급 기술인력, 빌딩종합관리 정보·지식인프라 공존 등의 많은 장점을 가지고 있다. 현재, 35만여 평의 빌딩에 450여개 입주사를 관리하고 있어 국내 최고 수준이라고 자부한다. 사업영역은 자산관리, 공사관리, 투자자문·리서치 등을 포괄한 부동산서비스의 종합적인 제공 즉, 부동산서비스 원스탑 제공이다.
자산관리는 PM 측면에서 임대, 임차, 매입, 매각, 빌딩경영분석으로 나눠지며, FM측면에서 시설, 경비, 청소 등 기능적 관리, 자산실사, 각종 점검영역으로 구성된다.
공사관리는 빌딩내 인테리어 공사, 기계·전기 시설물 설치는 물론이고 대규모 리모델링 및 각종 보수공사 등 전방위적인 사업영역으로 구성된다.
투자자문·리서치는 부동산의 생애 전반에 걸친 종합부동산 자문기능이며, 시장의 정보와 투자동향에 대해 실시간으로 제공하는 프로세스를 갖고 있다.
▲ 앞으로 향후 비전과 사업 목표는?
- 교보리얼코의 비전은 ‘고객이 부동산자산의 본질가치와 활용가치를 증대할 수 있도록 도와줌’이라는 존재이유에서 시작하여 궁극적으로 늦어도 2010년까지는 ‘국제 경쟁력을 갖춘 국내 최고의 종합부동산 서비스 회사’가 되는 것이다.
이를 위해 시장환경 변화 및 고객의 니즈(Needs)에 맞게 지속적인 변화혁신을 통해 서비스 품질 및 고객만족 극대화를 위해 노력하고 있다.
특히, 인프라 산업인 FM (Facility Management) 서비스를 보다 정교화하고, 철저한 시장분석을 통한 부동산 리서치를 무기로 부동산 투자자문 및 종합부동산서비스를 제공할 것이다.
더불어 빌딩의 쾌적성, 편리성, 실용성과 수익성을 재창조하는 리모델링/CM (Construction Management)서비스 또한 필요 고객의 입맛에 맞게 함께 제공될 것이다. 당사는 급변하는 부동산 시장의 뉴비지니스 아이디어의 요람으로 업계의 리더가 되어 서비스의 품질과 트랜드의 표준이 되는 기업이 되고자 하며, 궁극적으로 2007년까지 업계 최고의 브랜드 선호도를 목표로 고객가치 증대 및 브랜드 인지도 향상을 통한 기업가치 제고의 상생 원리를 실현해 나갈 것이다.
[인터뷰] 정원구 교보리얼코 파트장
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