"강남을 다시 본다 (3)
"올 아파트 값ㆍ전세금 2.2% 상승 전망, 전반적으로 상승폭 안정될
듯…."

"일부 지역에서 투기 혐의가 있으므로 중개업소에 대한 단속과 세무조
사를 기 하겠음."

정부가 10회에 걸쳐 내놓은 종합 집값안정대책의 신호탄이었던 2002
년 1ㆍ8안 정 대책에 담긴 내용이다. 당시 건설교통부 보도자료의 첫
머리다.

이 자료에 따르면 정부가 전망한 2002년 집값은 예상에서 완전히 빗나
갔다. 지 난해 수도권 아파트값 상승률은 대략 10%를 너끈히 넘어선
것으로 조사됐다. 전세금 하향 안정세만 어느 정도 맞혔을 뿐이다. 그
나마 2001년 전세파동 때문 에 건교부 보도자료는 전세공급 안정대책
에 초점을 둔 인상이 짙다. 결과적으 로 하락하는 시장에 눈을 맞추
고 조만간 폭발할 시장은 안이하게 인식한 셈이 다.

■땜질식 처방이 화 불러■

대책이 나오면 거래가 숨고, 뜸하면 다시 상승하는 "두더지 잡기"식
시장 패턴 은 정부의 땜질식 처방이 불러온 화다. 실제 1ㆍ8 종합대책
은 분양권 거래자에 대한 양도세 대책 성격이 짙다. 그러나 그 때부
터 강남구 대치동 은마아파트가 꿈틀거리기 시작했다.

이후 지난해 3ㆍ6대책까지는 분양권에 대한 규제 성격이 강했다.

그러나 분양권 거래가 숨죽는 가운데 여유자금은 서서히 기존 아파트
특히 재 건축 아파트로 흘러가기 시작했다.

정부에서도 인식한듯 보이지만 결국 안전진단 요건을 강화한 8ㆍ9대책
이 나올 때까지 시장을 움직일 만한 대책은 없었다. 8ㆍ9대책도 지난
해 7월 26일 은마 아파트가 시공사를 선정하면서 값이 폭등하자 부랴
부랴 내놓았다는 인식이 강 하다.

8ㆍ9대책 이후 여유자금이 방학 이사철 수요자금과 맞물리면서 서울
과 수도권 전역으로 흘러들어가자 9ㆍ4대책을 빼들었다.

하지만 투기과열지구 내 신규 분양권 청약제한과 양도세 강화를 내용
으로 한 9 ㆍ4대책만으로 값이 쉽사리 잡히지 않았다. 국민은행 통계
에 따르면 지난해 9~ 10월 전세금은 약보합세였지만 매매값은 서울ㆍ
수도권 모두 평균 1% 이상 오른 것으로 나타났다.

■근본대책 부족이 원인■

1년 6개월까지의 과정을 보면 정부 대책은 한 마디로 상품이 다양해
진 부동산 투자시장의 한 측면만을 겨냥한 느낌이 강하다.

주상복합아파트, 오피스텔, 신규 분양권, 기존 분양권, 초기 재건축
추진아파 트, 재건축 완숙단계 조합원 분양권, 초기 재개발 지역, 재
개발 완숙단계 조합 원 분양권 등 투자 부동산의 영역은 넓어지고 저
금리로 투자비용도 점점 낮아 졌다.

여기에 토지시장, 상가, 택지 등 기존 부동산까지 투자 포트폴리오에
포함되는 데도 정부 대책은 △단속 △세무조사 △자금출처조사 △거래
동향파악 △양도세 강화 △관련사업 추진 법 강화에만 초점이 맞춰져
있다.

물론 보완대책으로 △신도시개발 △임대주택 공급량 확대 등으로 공급
정책에도 힘을 쏟은 것은 사실이다.

그러나 한 번의 대책에 한두 가지 부동산 투자시장을 잡는 대신, 다
른 투자 부 동산으로 흘러간 돈은 팔팔하게 살아 움직이며 정부 대책
의 영향이 죽기만을 기다린 것으로 알려졌다.

한 이동식 중개업자는 "어차피 실수요자들은 거래가 늦기 때문에 들러
리이고 시장을 주도하는 것은 투기꾼들인데 투기꾼들은 대충 정부 대
책을 전후해 다른 곳으로 돈을 옮겨놓는다"고 말했다.