재건축 하락 두드러져…내년 초 공급 늘면 본격조정

8.31 부동산정책이 발표된 지 보름이 지난 현재, 서울 강남권 재건축 단지의 아파트값 하락에 이어 과천 등 수도권 재건축 시장까지 매물 가격이 조정받기 시작하는 등 주택시장의 흐름이 바뀌고 있는 것으로 나타났다.

다만, 매물 가격 하락에도 불구하고 추가하락에 대한 기대심리로 매수자의 관망세가 강하고 다주택자도 정책변화에 대한 기대감으로 매도가를 크게 낮추지 않고 있어 매매는 아직 활발히 일어나지 않고 있는 상황이다.

전문가들은 추석 이후 8.31 부동산정책과 관련된 15개 법률 입법안이 국회에서 어느 정도 처리되는 과정을 거칠 경우 매도자와 매수자가 적정 수준의 매매가를 형성해 거래가 활발해질 것으로 분석하고 있다.

수도권에도 영향 8개월만에 첫 하락

◆ 수도권도 집값 하락세

서울은 강남권 3구(강남·서초·송파)의 재건축 단지를 기점으로 아파트 가격 하락이 두드러지고 있다. 이곳의 하락세는 7월말부터 대책의 일부가 공개되면서부터 시작했다.

잠실 재건축 단지의 경우 8월말에 비해 5500만원~6000만원 정도 가격이 내려갔으나 매수세는 없는 실정이며, 특히 호가가 많이 빠진 곳은 1억원까지 내렸다. 개포동 주공은 5000만원 정도 내려간 상태이며 현재 거래가 되지 않고 있다.

최근에는 이같은 하락의 여파가 수도권으로까지 이어지고 있는 것으로 조사됐다. 부동산 114에 따르면 수도권은 전주대비 -0.01% 변동률을 보였다. 수도권 아파트값이 하락한 것은 지난 1월 말 이후 8개월 만이다.

주간 단위로 수도권은 부동산정책 발표 전인 8월26일 0.08% 상승한 데 이어 9월2일까지도 0.06% 올라 상승세를 이어갔지만, 9일 조사에서는 0.01% 하락한 것으로 나타났다.

특히 과천, 광명, 의왕 등 재건축 대상 노후단지가 많은 지역들의 하락세가 커 수도권 재건축 아파트는 전주대비 0.18%포인트 하락하면서 -0.16%의 주간변동률을 보였다.

용인 50평형대 이상 하락세 매물 조정

또 평형별로는 재건축 중심의 소형 하락세 외에도 용인 등의 50평형대 이상 중대형이 하락세를 보였다. 투자수요가 상대적으로 많이 몰리던 재건축 단지와 보유세·양도세 부담이 큰 중대형 평형대부터 매물 조정이 이뤄지고 있는 모습이다.

강북 광역개발과 3차 뉴타운 지정으로 들썩였던 강북 뉴타운 수혜지역과 송파 거여·마천동 택지개발지구의 인근 지역도 호가 내림세를 보이고 있는 것으로 나타났다.

송파지구의 경우 주택거래신고지역으로 재지정되고 국세청이 강력력한 단속을 펼치면서 동요하기 시작했고, 특히 재건축·재개발 입주권을 주택수에 포함해 양도세를 과세한다는 계획이 발표되면서 평정을 되찾고 있다.

강북 뉴타운 수혜지역은 호가 상승에도 불구하고 매수자들이 적극적으로 나서지 않아 소강상태에 들어갔다.

강팔문 건설교통부 주거복지본부장은 “대책의 효과가 반영되고 있는 것으로 판단된다”며 “현재 주택시장은 폭락과 같은 급격한 변동은 없으면서 매우 안정적”이라고 평가했다.

종부세 · 양도세 중과 가동되면 본격 조정

◆ 8.31 부동산 정책, 진짜 효과는 언제?

8.31 부동산정책 발표 이후 아파트값이 미세하게 하락 조정되는 등 긍정적인 반응을 보이고 있지만, 사실상 본격적인 하락은 아니라는 게 전문가들의 분석이 지배적이다.

아직 정책추진의 확실성이 담보되지 않았기 때문에 다주택자들은 관망세를 유지하고 있으며, 매수자들도 추가하락에 대한 기대감으로 적극적인 매수에 나서지 않기 때문이라는 것.

그렇다면 8.31부동산정책의 진짜 효과는 언제 가시화될 것인가. 전문가들은 추석연휴가 지나고 종합부동산세 강화, 양도세 실거래가 과세 및 1가구 2주택자 양도세 중과, 실거래가격 조사시스템 도입 등이 구체적으로 제도화가 확정된 후 아파트값이 본격적인 조정국면에 들어설 것이라고 보고 있다.

연말까지 약보합세, 소폭 하락 지속될 듯

올 연말까지 약보합세, 소폭의 집값 하락이 계속될 것으로 보이며, 특히 내년초에는 서울과 수도권 일대에 입주 물량이 몰리면서 집값 하락이 본격화될 수 있다는 전망이다.

적절한 투기수요 억제정책으로 다주택자의 보유 주택이 시장에 나오고 주택공급이 차질없이 진행될 경우 집값 하락은 불을 보듯 뻔하다는 분위기이다. 다만, 아직 8.31 부동산정책에 힘을 불어넣을 제도화 과정이 남아 있기 때문에 관망세는 당분간 유지될 전망이다.

또 현재 강남, 분당, 용인 등에서 국지적 양상을 보이고 있는 전셋값 상승세는 올 연말부터 강남권 등에서 입주물량이 꾸준히 늘어나고 기존 주택이 팔이지 않아 전세로 매물을 내놓게 되면 꺾일 것이라는 전망이다.

전세대란설과 관련, 전문가들은 8.31부동산정책이 매매시장에 큰 파장을 줌으로써 전셋값이 단기불안 양상을 보이는 것일 뿐 3~4년전과 같은 전세대란 조짐으로 확산될 가능성은 없다고 분석이다.

변창흠 세종대 교수는 “집값 하락 안정은 8.31부동산정책의 제도화에 달려 있다”면서 “이제 부동산 부문에서도 정상적인 질서와 원칙이 복원될 수 있도록 이번 대책을 입법화하는 데 다시 한번 힘을 모아야 한다”고 강조했다.