부동산 자산은 개인·기업·국가에 있어서 소유물이고 재산이기 이전에 기본적인 생활과 생산활동에 원천이 되는 자원이다. 자원 활용의 관점에서 본다면 효율적인 생산활동을 통한 부의 창출과 극대화를 위하여 수익과 위험을 고려한 자원의 최적 할당은 매우 중요한 사항이라 하겠다. 그리고 각종 자원을 최적 할당하기 위하여 보유하고 있거나 보유해야 할 자원을 조사·확보·관리·배분·투입하는 일들은 합리적으로 수행되어야 할 것이다.
그동안 단순한 시설관리의 개념을 넘어 자산관리의 차원에서 보다 적극적인 경영의 개념이 도입되어 다양한 모습으로 탈바꿈하고있다.
최근, 부동산 경기를 부양시키기 위해 정부는 파격적이라 할 만큼 부동산 관련 규제를 완화했다. 이러한 정책의 변화는 시중자금의 경색이나 실물 경제의 악화로 인하여 부동산의 경기 부양에 별 도움이 되지는 못했지만, 시장원리를 마비시켜온 투기억제 일변도의 정책에서 시장성과 경쟁성을 근간으로 하는 정책으로의 계기를 마련해 주었다. 외국계 전문 관리 기업들이 주도해 온 바탕에서 국내기업들이 움직임도 눈에 띄는 현상이다.
외국계 기업 VS 국내기업, 공격적 마케팅이 승부수
부동산자산관리의 개념에서 가장 기본적이며 기술적인 분야는 시설관리(Facility Management)라 하겠다. 시설관리의 주목적은 부동산의 사용환경을 쾌적하고 편리하도록 유지 내지는 발전시키는 것이라 하겠다. 이를 위하여 부동산 특히, 건물의 경우 설비·기계운영·예방적 차원의 유지 및 보수·에너지 관리·보안·가구나 집기 등의 관리에 대한 Management System을 운영하는 것이다. 이는 시설 사용자나 사용과 관련한 타부문의 요구에 단순히 대응하는 정도의 소극적이고 기술적인 측면을 중시하는 부동산 관리라 하겠다. 이러한 단순 관리는 IMF체제 이후로 급속한 변화를 가져오게 된다.
외국계 기업들의 국내 자산에 대한 무한 잠식은 이후 부동산에 대한 개념에 일대 혁신을 일으키게 되는 결정적 요인이었다. 이후 경영의 개념이 도입된 자산관리(Property Management)라고 볼 수 있는데 자산관리의 주목적은 수익의 극대화에 있다. 즉, 있는 그대로의 부동산 자산을 증식시키고 효율화를 통하여 자산의 가치를 상승시키는 것이다.
일상적인 관리와 운영의 책임을 가지고서 개별자산이나 특정지역의 자산을 직접 관리하는데 주요 업무는 수지분석·시장분석·마
빌딩의 공실률이 높아지면서 건물 임대부터 인테리어, 시설관리 및 직원 친절교육까지 전체적인 건물 자산관리를 맡아주는 PM(property management)시장이 성장하기에 적절한 시장이 형성되었던 것이다.
PM 전문 기업들이 빌딩의 이미지를 좋게 만들어 입주자 재계약을 통한 공실률 낮추기는 물론 임대료 상승 등 소유주의 이익에 부합하는 기능이 인정되는 등의 가시적 효과는 파격적이었다. 실제로 지난해 오피스 빌딩 시장의 전체 임대료는 하락했음에도 PM 기업이 관리하는 초대형 고급 빌딩들은 오히려 임대료가 0.3% 오르고 공실률도 소형(9.43%)이나 중형(6.0%)에 비해 크게 낮은 것으로 나타나고 있다.
이에 따라 PM시장은 시청주변의 도심, 여의도, 강남권 오피스에서는 이미 정착상태에 들어섰고 수도권 주변 지역으로까지 확대되고 있다. 현재 PM시장은 KAA, CBRE, 쿠시먼앤웨이크필드, 존스랑라살르 등 외국계 부동산 서비스업체가 80%를 점유하고 있다.
PM시장이 성장하면서 최근에는 교보리얼코, 샘스 등 국내 후발주자들의 움직임도 활발하다. 외국펀드가 차익을 챙기고 떠난 빌딩을 매입한 국내업체들이 국내 자산관리업체를 찾는 경우가 늘고 있기 때문이다.
현재 3조원 규모의 PM시장이 점차 확대돼 무한경쟁체제로 접어들 것은 명약관화한 사실이다.
AM시스템으로 획기적 전환 예상
앞으로 부동산 자산 시장은 포트폴리오 관점에서 관리하는 자산-부채종합관리인 자산관리(Asset Management)로 나갈 것이라고 보고 있다. 이는 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고 있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들이 활발하게 시장을 점유해 나갈 것이라는 전망이다. 자산관리의 궁극적인 목적은 자산 소유자의 부(Wealth)나 기업의 가치를 극대화하기 위하여 부동산의 가치를 증진시키는 것이다.
이를 위하여 다양한 방법을 모색하는 적극적인 관리를 수행하는데, 일반적인 관리업무 이외에 필요 공간의 기획, 부지 및 지역 조사, 금융문제의 해결을 위한 자본시장 활용방안의 구상과 실행, 보유 부동산의 재활용 방안, 거래에 있어서의 다양한 협상 방안 모색 등이 이 분야의 업무들이라 하겠다. 기존 대기업 산하에 있는 다양한 자산 관리 부서들의 분사와 함께 전략적 제휴를 통한 시장 점유율을 높여 나갈 것으로 보인다.
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