재건축 필요단지 불이익 없도록 해야
정부와 열린우리당은 8.31부동산대책이 발표된 지 6개월 만에 또다시 고강도의 규제책을 내놓기로 했다.
정부는 지난 해 8.31 극약처방에도 오름세를 되찾은 강남 재건축 아파트의 가격 불안을 이번에 반드시 저지하겠다는 의지를 내세우고 있다. 이번 규제 방안은 점차 윤곽을 드러내면서 재건축 시장 견제책의 새로운 강수로 떠오르고 있다는 것이 부동산 관련 업계의 전망이다.
특히 이번 조치는 주택 및 세제, 시장 투명화 등 부동산 전 범위에 걸쳐 적용했던 지난 8.31대책과는 달리 강남에 밀집한 재건축 단지들을 향한 것이 특징이다.
현재 윤곽이 드러난 재건축 규제책은 개발부담금부과, 도시별 총량제, 안전진단 승인 권한 상향조정, 재건축 승인 연한 확대 등 4가지 사안으로 요약된다.
현재로서 도입이 확실시되고 있는 것은 개발부담금제로 이강래 열린우리당 부동산기획단 단장은 “투기과열지구에 한정해 재건축 개발부담금제를 적용할 것을 고려 중"이라고 밝힌 바 있다.
그러나 일각에서는 안전진단을 통과하지 못한 단지를 중심으로 개발부담금을 부과하는 것이 아니냐는 관측이 나오고 있다.
현재 토지에 대해 25%의 개발부담금을 적용하는 것으로 볼 때 25% 가량을 적용하지 않겠냐는 의견과 이익 정도에 따라 누진세율로 차등 부과할 것이라는 예측이다. 또한, 재건축 최소연한을 최고 40년으로 상향조정하는 방침도 검토 중이다.
서울시는 현재 1981년 이전 입주 아파트는 20년이 지나면 재건축을 허용하고, 1982년∼1991년 사이에 지은 아파트는 매년 2년씩 연한을 연장, 1991년 이후 준공한 아파트는 입주 40년 이후 재건축을 허용하고 있다.
그러나 재건축 승인 연한을 최고 40년으로 상향 조정 할 경우 안전진단을 통과하지 못한 1981
재건축 단지들에 또 다른 걸림돌이 될 것으로 예상되는 것은 도시별 총량제라 할 수 있다. 이는 정부가 시·도별 재건축 허용 총량을 정해 놓고 이 범위 내에서 재건축 여부를 최종 결정하도록 하는 것이다.
이 규제책은 정부가 지자체 협의 없이 재건축 단지를 직접적으로 규제할 수 있는 방안으로 떠오를 것으로 보인다.
그러나 이 제도의 시행에는 난관이 따를 것으로 내다보고 있다. 서울시 관계자는 “현재 재건축 추진 물량은 재건축 승인 권한을 쥐고 있는 구청이 파악하고 있을 뿐 관련 문건이 시청까지 넘어오지는 않고 있다"고 밝혀 총량제를 시행할 경우 물량 파악 등의 문제가 생길 수 있음을 시사했다.
마지막으로 안전진단 승인 강화 문제가 남아 있다. 현재 안전진단 승인권은 시·군·구가 가지고 있으나 이 권한을 도·시나 중앙정부 등으로 넘겨 재건축 승인 과정을 강화하는 재건축 승인 권한 상향조정 방안 역시 규제 방안으로 검토되고 있다.
서울시청 도시기획과 관계자는 “구청에 위임했던 승인 권한이 시로 옮겨와도 담당 기관만 제대로 설정된다면 큰 혼란이 생기지는 않을 것"이라고 설명했다. 그는 이어 “현재 안전진단 승인이 문제가 되는 것은 자격 요건에 미달되는 단지들을 승인했기 때문"이라며 “원칙만 지키면 되는 것"이라고 전했다.
한편 각종 규제로 재건축 반발이 예상이 되는 가운데 여당 관계자는 “재건축단지에 대한 이익환수 개념을 적용시키는 것은 전체 시장에 재건축 단지가 미치는 영향력이 크기 때문"이라고 설명했다. 그는 이어 “일각에서는 이번 조치가 강남 재건축 단지에 집중적으로 칼을 대는 것으로 비추고 있다"며 “진짜 재건축이 필요한 단지에 대해서는 불이익이 없도록 할 것"이라고 밝혔다.
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